Со страниц газеты "Городские вести" членами Первоуральского местного отделения "Ассоциация юристов России" предоставляются разъсянения действующего законодательства. В очередном номере предоставлены разъяснения по проведению капитального ремонта многоквартирных домов

Когда надо выбрать способ формирования фонда капремонта?

Областной закон № 127-ОЗ от 19.12.2013 года дает собственникам четыре месяца после официального опубликования региональной программы, для того чтобы определить на общем собрании способ наполнения фонда капремонта, то есть до августа 2014 года.

Выбрать способ собственники должны вместе, на общем собрании, проводимом в порядке ст.ст.44-48 Жилищного кодекса РФ.

На голосование необходимо вынести следующие вопросы:

$1-      о размере ежемесячного взноса на капремонт (он может быть больше или равен минимальному по области — 6 рублей 10 копеек);

$1-      о сроках проведения капитального ремонта (они должны быть не позднее указанных в региональной программе проведения капремонта);

$1-      о перечне работ и услуг по капремонту (он не может быть меньше указанных в программе — ремонт крыши, фундамента, фасада, внутренних инженерных коммуникаций. Если в доме есть лифт, то он также должен быть включен в перечень);

$1-      о владельце специального счета (владельцем счета может быть ЖСК или ТСЖ, если оно обслуживает один МКД или несколько, но с суммой квартир не более 30. Владельцем счета для домов, которые обслуживает управляющая организация, и для домов, находящихся  в непосредственном управлении, может стать региональный оператор);

$1-      о банке, в котором будет открыт специальный счет (или оставить выбор банка на усмотрение регионального оператора, тогда банк будет выбран на конкурсной основе).

Решение общего собрания принимается не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (1 голос равен 1 квадратному метру). Если выбрано формирование фонда капремонта на спецсчете регионального оператора, то протокол и реестр собственников необходимо заполнить в двух экземплярах: один комплект останется у председателя совета МКД, второй передаётся в Региональный фонд капитального ремонта.

В случае, если за один месяц до окончания срока (то есть до июля 2014 года) собственники не провели собрание, такое собрание обязана инициировать и провести Администрация городского округа Первоуральск.

В случае если решение о формировании фонда капремонта собственниками не будет принято (собрание не состоится, не будет нужного кворума для принятия решения и иные обстоятельства), по решению органа местного самоуправления – городской Администрации, без согласования с собственниками, средства будут автоматически накапливаться на счете регионального оператора.

Хотелось бы обратить внимание, что принять решение о смене способа накопления средств собственники могут в любое время, путем проведения собрания и принятия решения о смене способа.

ВАЖНО!

В случае если собственники до августа 2014 года приняли решение о накоплении средств на спец.счете, а, например, в феврале 2015 года, передумали и решили аккумулировать средства на капремонт у регионального оператора, то проблем здесь не возникнет. Достаточно провести собрание, соответствующий протокол предоставить в Госжилинспекцию и Региональный фонд, и через два месяца способ будет изменен.

Тогда как, в случае, если собственники решат «уйти» от регионального оператора и копить средства на спец.счете, проведут собрание, то такое решение вступит в силу только через ДВА ГОДА, после его принятия.

Закон предлагает собственникам на выбор два способа накопления средств: сформировать специальный счет дома, а впоследствии провести и оплатить все работы самостоятельно, или доверить управление деньгами и ремонтными работами региональному оператору.

Плюсы и минусы спецсчета

Первый способ формирования фонда капремонта – перечисление взносов на специальный счет в банке. Открыть его можно в российском банке, величина капитала которого должна быть не менее 20 млрд.рублей. Список таких банков публикуется на официальном сайте Центробанка РФ.

Владельцем спецсчета может быть ТСЖ или ЖСК, созданное в одном многоквартирном доме или в нескольких многоквартирных домах, в которых не более 30 квартир. Собственники, чьи дома обслуживаются управляющими компаниями, могут оформить спецсчет на счете регионального оператора. В этом случае функции регионального оператора сводятся просто к открытию счета, причем он по закону не имеет права отказать в этом собственникам. Распоряжаться средствами такого спецсчета региональный оператор не может – это делают сами жители.

На спецсчете аккумулируются средства собственников конкретного дома – и только на ремонт этого дома они могут идти. По требованию любого собственника информацию о сумме зачисленных платежей, об остатке средств и всех операциях по данному спецсчету должны предоставлять владелец спецсчета и банк, в котором счет открыт.

Сами собственники предлагают и определяют срок начала ремонта, перечень и стоимость работ.  Поскольку средства на спецсчете – не собственность ТСЖ или регоператора, если владелец банкротится, подвергается штрафам или несет судебные издержки, средства на спецсчете неприкосновенны. Ими вправе распоряжаться только собственники дома.

Собственники дома полностью распоряжаются средствами на спецсчете – при этом и полная ответственность лежит на них. Надо будет работать с банком, страховать счет, искать подрядчиков, проверять сметы и принимать работы, самостоятельно вести претензионно-исковую работу. В случае некачественного ремонта, самостоятельно осуществлять взыскание средств на капремонт с соседей-должников.

Плюсы и минусы накопления средств у регионального оператора

Второй вариант – перечисление взносов на счет регионального оператора. В Свердловской области Региональный фонд - это некоммерческая организация, которая создана при Правительстве Свердловской области.

Средства учитываются регоператором отдельно по каждому собственнику. Каждый собственник в любой момент сможет проверить, какая сумма собрана, сколько и на какие виды работ потрачено.

Собственникам не придется самим заниматься текущими вопросами: регоператор сам выступает заказчиком, финансирует расходы на капремонт, предлагает собственникам на утверждение предложения по капремонту, привлекает и контролирует подрядчиков, и т.д.

Средства, собранные с населения, не могут быть направлены на содержание регоператора, его расходы оплачивает государство.

Выбрать такой способ могут собственники всех многоквартирных домов, включая те, в которых есть ТСЖ и ЖСК.

Регоператор вправе использовать средства, собранные одним домов, на ремонт другого, кому ремонт нужен раньше. Правда, такое перераспределение возможно только в рамках одного муниципального образования и только на возвратной основе. Надзор за соблюдением регоператором обязательных требований региональной программы капремонта осуществляет Госжилинспекция.

Как реализовать решение?

Важно помнить еще об одном моменте: закон предписывает, что за четыре месяца надо не только принять на собрании решение о том, где аккумулировать деньги на капремонт, но и реализовать такое решение.

Для спецсчетов необходимо на общем собрании определиться со способом управления фондом капитального ремонта, выбрать банк, где будет открыт счет, определить сумму ежемесячного взноса (она не может быть ниже минимальной), определить перечень и сроки работ (не меньше и не позднее определенных адресной программой). Все эти вопросы необходимо отразить в повестке общего собрания. Затем следует открыть счет и в пятидневный срок предоставить копию протокола общего собрания вместе со справкой банка об открытии спецсчета в Государственную жилищную инспекцию, которая ведет реестр спецсчетов.

Для создания спецсчета на счете регоператора необходимо в его адрес отправить копию протокола общего собрания.

Для передачи управления фондом капремонта вашего дома регоператору собственники обязаны заключить с регоператором договор, причем он будет считаться заключенным, если собственник после получения проекта договора уплатит взнос на счет регоператора.